科创之星打折出货吞噬利润，长实去年香港物业销售收益大跌超7成

香港楼市历经震荡，终在2025年迎来全面回暖，而首富李嘉诚旗下的长实集团（01113.HK）却没在这轮楼市回暖中获得理想收益。

3月19日，长实集团发布2025年财报显示，报告期内实现收入579.35亿港元，按年增长27.25%；投资物业重估前溢利为119.6亿港元，每股溢利3.42港元，同比上年增长2.7%。计入投资物业重估带来的影响后，长实在2025年的股东应占溢利为108.47亿港元，每股溢利为3.1港元，较上年度减少20.3%。

具体来看，物业销售作为长实的主业，物业销售在2025年已确认销售收入为204.49亿港元，同比大幅增长105%；实现收益27.33亿港元，同比增长23.7%。

其中，在香港实现销售收入89.57亿港元，内地贡献收入63.06亿港元，新加坡和英国等海外市场贡献近52亿港元，同比增幅都在50%以上。

但从收益来看，香港市场贡献的收益不增反降，实现27.3亿港元，大幅减少7成以上。长实表示，这主要是因为此前在市况疲弱下，为促进销售而提供多项折扣优惠，为Blue Coast和Blue Coast II的销售亏损作出拨备所致。

上述两个项目是长实在2024年打折出售的楼盘。彼时项目推出均价约2.19万港元/平方呎，与周边的二手房价相比相当于打了7折，较成本约2.8万港元/平方呎，也折让了22%。当时这一销售策略被称为“捞底价”，也迅速让Blue Coast项目成为当时香港新盘“人气王”，实现快速出货。

眼下，长实不再需要通过大幅折扣的方式促销。2025年以来，香港楼市进入复苏通道，房价亦得到修复。这一趋势延续至今，摩根士丹利发布研报称，今年前两个月内地买家来港购入2600个单位，同比增长91%，总成交额282亿元，同比增长136%。业内预测，香港房价今年将继续保持上涨趋势。

在谈到对今年香港楼市的看法时，长实管理层也表示，随着香港的经济回复稳定，2025年的住宅物业交投逐渐恢复动力，“政府物业印花税税率下调、按揭利率偏低，以及发展商调整售价等多项因素，对市民入市吸引力更大，对于整体住宅物业市场有支持作用。”基于此，长实也将在今年推动一系列新盘入市。

不过，这样的市场行情也没有让长实在拿地方面变得更加积极。在被问到是否有兴趣对下个财政年度政府将推出的九幅住宅地皮投标时，李嘉诚长子、长江实业主席兼董事总经理李泽钜仍称，只要回报合理，便会参与投地。“在投地或进行任何收购合并交易时，集团一向遵守‘财务纪律’，不会抱有‘志在必得’的心态，绝对不会盲目追价，始终是回报率决定一切。”

截至2025年底，长实拥有可开发土地储备（包括合作发展项目之发展商权益，但不包括农地及已完成物业）约6500万平方呎，其中600万平方呎、5600万平方呎及300万平方呎分别位于香港、内地及海外。

长实投资的英式酒馆业务成为其业绩的重要来源。报告期内，该业务实现收入262.27亿港元，同比增长7%；年度溢利为19.33亿港元，同比增长9%。但受消费气氛疲弱、通胀压力及高劳动成本等影响，该行业持续面对经营及成本的挑战。长实为英式酒馆的资产减值16.2亿港元，致使本年度经扣除资产减值后的溢利收益为3.13亿港元。

尽管在业务经营上有高有低，但秉持“低买高卖”策略的长实在资产投资上可以高位套现。今年2月底，包括长实在内的三家长和系上市公司将共同持有的英国电网公司UKPN100%股权出售，交易总金额逾1100亿港元。“相比我们原本的投资，这次出售UKPN的作价计上来赚得近6倍的回报。”李泽钜透露。

截至2025年底，长实手握在手资金达417亿港元。上述交易完成后，长实的流动资金又将得到充实。在被问到接下来的发展计划时，李泽钜表示，集团将继续专注投资于尊重合约精神、有完善法律制度保障投资者的国家，以及拥有长期稳定现金流的项目，“若有优质、符合我们IRR要求的项目，我们基本上都会有兴趣。重点仍是看项目的利润回报和所需投入的成本。”

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